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山東省出臺住宅滲漏措施:力爭到2025年底,住宅滲漏問題基本解決!

2022-10-27

近日,《山東省住房和城鄉建設廳關于進一步加強住宅工程滲漏防控工作的若干措施》(下簡稱《若干措施》)發布。《若干措施》在防水質量保修年限延長至10年后,針對住宅工程滲漏防控工作進行細化,明確建設單位是住宅滲漏防控第一責任人,并提出力爭到2025年底,住宅滲漏問題基本解決,質量投訴大幅度降低,確保群眾買房放心、居住安心。

值得注意的是,《若干措施》在防水設計年限上,在全國率先明確住宅防水設計工作年限室內應不低于25年、屋面不低于20年,地下室不低于建筑結構設計使用年限,這與2022年版《住宅項目規范》征求意見稿中要求的防水設計年限吻合,并且山東省要求建設單位不得任意壓縮合理工期,要嚴格按照設計要求考慮滲漏防控費用,不得隨意扣減壓縮。

房屋漏水最低延長至10年后 首推八大防控措施

住宅工程質量是買房人最關心的問題之一,在住宅工程常見質量缺陷中,房屋滲漏的關注度很高。不少購房者買房時有意避開頂樓選房,一部分原因正是擔心未來入住后,出現屋頂漏水問題。

此次出臺的《若干措施》聚焦的正是房屋質量中,群眾最關心的問題,并拿出了細化可操作性的措施。今年9月1日開始執行的《山東省住房和城鄉建設廳關于調整新建住宅工程質量保修期的指導意見》將新建住宅工程的屋面防水工程最低質保期由5年延長至10年。

《若干措施》則進一步通過強化事前預控、事中防治和事后處置,著力解決設計深度不足、材料質量不高、施工工藝不精、驗收把關不嚴等問題,并從落實首要責任、保證設計深度、優化施工組織、確保材料質量、嚴格細部做法、落實三級驗收、強化科技支撐、加強維護管理等方面給出了八大防控措施。

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滲漏防控納入施工圖審查范圍  不得以“優化設計”隨意變更防水設計

《若干措施》明確建設單位承擔工程質量首要責任,是住宅滲漏防控第一責任人,對購房人負有防水工程質量10年保修責任,要在設計、施工、監理、采購等合同中,明確約定滲漏防控各項要求。

《若干措施》還提出,要保證合理工期造價,要求建設單位不得任意壓縮合理工期,低于合同約定工期的應采取有效技術、管理和經濟措施并通過專家論證。在編制最高投標限價、投標報價和工程結算等計價活動中,要嚴格按照設計要求考慮滲漏防控費用,不得隨意扣減壓縮。

在施工圖審查上嚴格要求,將滲漏防控要求納入施工圖審查范圍,對未按規定編制防控設計專章、設計深度不夠、節點做法不細、標準引用不明的,圖審機構應要求建設單位補充完善并重新審查。達不到要求的,不予通過審查。

《若干措施》還明確嚴格設計變更,提出變更涉水部位的防水等級、材料類型、施工標準和工藝做法的,要作為重大設計變更管理,由設計單位項目負責人審核簽字后,報原圖審機構審查合格方可施工。任何單位和個人不得以“優化設計”“創新工藝”等名義,隨意變更防水設計或調整施工方案。

同時,實行提級審批,開工前,施工、監理項目部要針對滲漏防控分別編制專項施工方案和監理實施細則,報請企業工程質量(技術)部門審批并經部門負責同志簽字后方可實施。 


材料質量嚴格開箱檢驗 鼓勵帶水驗收、帶水交房

《若干措施》提出,實施樣板引路,住宅小區應按不同戶型設置實物樣板間。防水工程實際施工、竣工狀態應做到與實物樣板一致。

確保材料質量上,嚴格開箱檢驗,建設、施工、監理單位應共同開箱驗收,不得使用“三無”產品。首批材料進場時,三方現場主要負責人應參加驗收。應隨機抽取見證取樣復檢樣品,并留存影像資料,確保進場材料和送檢樣品、送檢樣品和試驗樣品、試驗樣品和實際使用材料“三一致”。

同時,嚴格信息公示,建設單位應將防水工程使用的主要材料信息(產品名稱、品牌、規格、型號、等級、產地等)納入質量信息公示內容,未公示的不得組織竣工驗收。

《若干措施》還細化了對施工細部做法的要求。比如明確外墻上的孔洞應封堵密實并做三遍防水處理。防水工程的基層采用混凝土時,混凝土強度不得低于C20。

在驗收上,落實三級驗收。工序驗收上明確嚴格執行“三檢一交”制度,對涉水部位實行“舉牌驗收”并留存影像資料,未經驗收或驗收不合格的不得進入下一道工序。 

在分部分項驗收時,要求對易滲漏部位應進行基層、防水層、面層三次蓄水試驗,蓄水時間不少于24h,種植屋面不少于48h,蓄水最淺處不少于30mm;涉水房間每次蓄水時間不應少于24h,蓄水高度宜為20mm。地下室在回填前應進行防水效果檢查。每個單體工程應抽取10%以上數量的外窗進行壓力淋水試驗,水壓0.10-0.12MPa,持續、均勻直射噴淋5分鐘以上。建設、施工、監理單位應對蓄水、淋水或圍水試驗的關鍵環節進行全面驗收??⒐を炇諘r則鼓勵帶水驗收、帶水交房。 

在強化科技支撐方面,《若干措施》提出,積極推廣皮膚式防水、整體衛浴、非固化瀝青橡膠防水涂料以及各種成品預埋止水節,止水套管等新產品、新工藝。加強對尚無適用標準的新型防水材料、工藝的專家論證,不得使用明令禁止、限制、淘汰的施工工藝和產品。


滲漏防控作為監管重點 納入住宅工程竣工驗收監督報告

在加強維護管理上,《若干措施》要求住宅交付時,建設單位在向業主提供的《住宅使用說明書》中,應以圖文并茂的形式對滲漏易發部位的正常使用要求、注意事項進行說明。

在屋面、外墻加裝太陽能、廣告牌、光伏發電、信號發射等以及室內外進行二次裝修時應向物業服務單位報備,不得破壞原有防水層、保護層。已損壞的應及時采取補救措施。

《若干措施》提出要加大監督抽查力度,不定期開展專項檢查。將滲漏防控作為監管重點,納入住宅工程竣工驗收監督報告,專題報告有關主體責任落實抽查情況。要督促相關單位落實保修責任,妥善處理群眾投訴。

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